Леонид Жестев, директор Центра мультимедийных решений, о том, как интеллектуальные здания помогают решать современные задачи бизнеса на СБЕР Про.

Сложно точно оценить количество интеллектуальных зданий в мире, поскольку технологии меняются, трансформируются и критерии интеллектуальности зданий. Если оценивать степень интеллектуальности на основании экологической сертификации (LEED или BREEAM, в которых содержится пункт «Инновации в проектировании», уделяющий внимание применению интеллектуальных технологий в оснащении объекта), то подобных зданий в мире более 200 000. Если взять более строгий параметр, конкретно сертификацию LEED со статусом Platinum, то таких зданий в мире чуть более 3800, что, конечно, весьма скромный показатель. Но в любом случае, согласно последним исследованиям Fortune Business Insights, объём мирового рынка интеллектуальных зданий в 2020 году составил 57,3 млрд долларов и будет расти в среднем на 21,6% в год — до внушительных 265 млрд долларов к 2028 году.

Интеллектуальное здание представляет собой единую экосистему, в которой изменение одного из параметров (например, рост уровня CO2 по показаниям соответствующего датчика, который стал следствием быстрой трансформации рабочего пространства под групповую работу) влечёт за собой автоматическую корректировку режима работы всех систем, направленную на устранение возможных негативных факторов.

Есть некоторый парадокс в том, что эпидемия COVID-19 сначала схлопнула этот рынок, закрыв многие офисы по всему миру, а теперь она же является одним из главных факторов роста рынка интеллектуальных зданий. С эпидемией мир понемногу справляется или, скорее, привыкает к новому положению вещей, давая путь технологиям, которые повышают безопасность и комфорт труда в новых условиях. Так, интеллектуальные здания оснащаются новыми решениями для уборки, дезинфекции, вентиляции, мониторинга состояния сотрудников (от контроля на входе в здание до постоянного мониторинга состояния людей внутри помещения). Восходящему тренду также способствует пришедшее на мировом уровне понимание успешности модели гибридного офиса, когда значительная часть сотрудников не имеет фиксированного рабочего места в офисе, а работает из дома в удалённом формате или в офисе, но уже в коворкинге. Подобный подход к работе требует подготовленной инфраструктуры здания, чтобы офисное пространство можно было перекроить под любой формат (гибридные пространства или agile-офисы), который будет удовлетворять потребности новых сотрудников, проектных команд, компаний, повышая эффективность бизнеса и вовлечённость сотрудников.

Ещё одним драйвером роста рынка интеллектуальных зданий является тренд на соответствие принципам ответственного инвестирования (ESG-инвестирования), подразумевающий большую ответственность компаний в области экологии, социального развития и управления. Для ряда компаний это означает внедрение в офисах интеллектуальных технологий, снижающих негативное влияние на экологию и повышающих общий уровень удовлетворенности и вовлечённости сотрудников. Например, согласно исследованию Гарвардского университета, когнитивные показатели сотрудников, работающих в интеллектуальном офисе, увеличиваются на 26,4%, а общее ощущение здоровья сотрудников повышается на 30% (теоретически это можно воспринимать, как уменьшение количества больничных и отгулов по состоянию здоровья).

Ярким примером подобного подхода может служить офис компании Deloitte в Нидерландах. По мнению Bloomberg, это здание — одно из самых умных в мире. Оно оснащено более чем 28 000 датчиков (датчиками движения, влажности, содержания CO2, качества воздуха и т. д.), что позволяет интеллектуальной экосистеме адаптировать алгоритмы работы здания в зависимости от того, как в нём работают сотрудники, в том числе отключая неиспользуемые части строения для экономии энергии. Доступ ко всем сервисам The Edge сосредоточен в личном мобильном приложении сотрудника, которое обеспечивает навигацию по комплексу, подбор предпочтительного рабочего места по параметрам (вплоть до температуры, влажности, освещённости и окружающих коллег), бронирование парковочных мест и взаимодействие с экосистемой здания.

УМНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

Интеллектуальное здание — это не технологии, но их правильное использование и объединение в полноценной экосистеме, эргономичное и комфортное пространство, гибкость и безопасность, экологичность и сервисы, которые может предоставить экосистема здания с доступом через личное мобильное приложение сотрудника.

• Система видеонаблюдения и трекинга парковки анализирует количество приезжающих людей и подстраивает режимы работы лифтов. Например, каждый лифт следует только на определённые этаже, чтобы ускорить доставку.


• Офисные системы кондиционирования, вентиляции и проветривания готовят рабочие пространства к приезду сотрудников, выставляя оптимальный температурный режим и контролируя отклонение от норм уровня CO2 в помещении.


• Система бронирования рабочих мест позволяет направить сотрудников с идентичными предпочтениями к температуре и освещению в один опен-спейс, а для сотрудников с фиксированными местами выставляет оптимальный режим с учётом их предпочтений.


• Система звукового маскирования делает работу в особо шумные моменты менее отвлекающей.


• Здание самостоятельно управляет искусственным и естественным освещением, комбинирует их и автоматически регулирует жалюзи на окнах. Или использует биодинамическое освещение, которое влияет на эмоциональное и физическое состояние сотрудников и, как следствие, увеличивает их продуктивность.


• Система бронирования переговорных помещений заранее подготовит весь комплекс к предстоящему мероприятию, помещение проветрится и обеспечит максимально комфортную температуру для сотрудников.


• В случае выхода оборудования из строя, сотрудник службы эксплуатации будет знать об этом сразу. Он в автоматическом режиме получит подробную инструкцию на своё мобильное приложение с доступом к эксплуатационной BIM-модели здания.


• Если совещание затянется, то система автоматически предложит продлить бронь или перейти в другое помещение с аналогичными параметрами, указав кратчайший путь на 3D-плане здания. А если совещание по каким-то причинам не состоялось, бронь автоматически снимется после уведомления организатора, а оборудование выключится, чтобы не тратить электроэнергию и ресурс техники.


• Чтобы уменьшить время в очереди в столовой, заказать конкретные блюда можно непосредственно из мобильного приложения, и пока сотрудник идёт в сторону столовой, его заказ собирают и готовят к выдаче.

Помимо энергоэффективности, экологичности, повышения вовлечённости сотрудников и их эффективности, интеллектуальное здание может ежедневно экономить сотрудникам значительное количество времени на совершение рутинных операций и значительно уменьшить количество отвлекающих факторов.

РОССИЙСКИЕ ЛИДЕРЫ

Россия, ожидаемо, не в числе лидеров по количеству зданий, которые можно назвать интеллектуальными, но всё же COVID-19 и ESG стимулируют интерес к данной концепции, и российские компании продолжают инвестировать в рынок интеллектуальных зданий.

Ярким примером тренда в России служит офис Сбера в Москве, расположенный на Кутузовском проспекте (СберСити), который получил сертификат BREEAM уровня Very Good и оснащён большим количеством описанных систем. Данный офис позволил заметно повысить ESG-репутацию Сбера в соответствующем рейтинге, а поскольку данная тематика стала для компании одной из приоритетных, можно смело прогнозировать её дальнейшие успехи в этой области.

А в марте 2021 года завершилось строительство крупного бизнес-парка класса А площадью свыше 260 000 м² «Ростех-Сити» в районе Покровское-Стрешнево в Москве, который также имеет все шансы стать действительно интеллектуальным.

Также стоит упомянуть, что рынок интеллектуальных зданий не ограничивается только коммерческой недвижимостью. Так, в конце 2020 года в Москве был сдан жилой комплекс «Прайм Парк», расположенный рядом со станцией метро «Динамо». Жильцы комплекса имеют доступ к управлению инфраструктурой квартиры, контролю за объёмами потребляемых коммунальных услуг, доступ к внутренним сервисам дома, вплоть до вызова лифта или заказа пропуска на въезд. В свою очередь, коммунальные службы постоянно мониторят инфраструктуру комплекса и своевременно получают информацию о необходимости замены расходных материалов, предстоящем сервисном обслуживании, вышедшем из строя оборудовании или произошедшем ЧП, сигнал о котором может подать жилец комплекса через мобильное приложение.